Les locations de meublés à titre de résidence principale sont désormais réglementées. En effet, les règles reservées jusqu'ici aux bailleurs qui louaient à titre habituel au moins quatre logements meublés s'imposent désormais à tout bailleur en meublé.

Attention! Ce nouveau régime ne s'applique qu'aux contrats de location signés à compter du 20 janvier 2005.


Locataire protégé:

Dès lors que le meublé constitue la résidence principale du locataire, le contrat de location doit être écrit et sa durée d'au moins un an. A l'expiration de ce délai, le bail se renouvelle automatiquement aux même conditions. Lorsque le bailleur entend les modifier, il doit en informer son locataire 3 mois avant l'échéance du contrat de location. Si le locataire les accepte le contrat est renouvelé pour un an, sinon le bail est résilié et le locataire devra quitter les lieux. Lorsque ni le locataire, ni le bailleur ne donne congé, le bail est renouvelé aux mêmes conditions pour un an.

Le loyer :

Le loyer peut être fixé librement, il n'y a aucune norme à respecter si le bail ne comporte aucune clause de révision du bail, le loyer sera le même pendant toute la durée du bail. Si en revanche, il en comporte une, quelquesoit l'indice de revalorisation retenu, l'augmentation du loyer ne peut plus, désormais, dépasser la variation de l'indice des loyers (IRL) utilisée pour les locations non meublées.

Les charges :

Les charges récupérables à l'encontre du locataire sont fixées d'un commun accord entre les parties. Leur répartition est libre. A la limite, un bailleur peut très bien faire supporter toutes les charges au locataire ou prévoir un montant forfaitaire de charges, quelquesoit le montant réel.

Le dépôt de garantie :

Il est librement fixé et peut correspondre à 2 mois voir moins suivant la durée de la location. Il faut penser à préciser à quel moment et dans quelles conditions sera restitué ce dépôt de garantie.

La fin du bail :

Si le propriétaire ne veut pas renouveler le bail, il doit en avertir son locataire 3 mois avant la fin du bail et motiver sa décision. Les motifs qu'il peut invoquer sont la reprise du logement pour l'occuper, sa mise en vente, ou le non respect par le locataire de ses obligations.
Le locataire doit restituer les locaux en bon état. Si un état des lieux d'entrée a été effectué, il doit rendre les locaux dans le même état. Si aucun état des lieux n'a été effectué, il est présumé que le locataire a reçu les locaux en bon état et doit les restituer de même.

Bon à savoir :

Le bail peut être librement cédé par le locataire; ce dernier peut sous-louer sans problème, sauf clause contraire dans le bail.

Rédac'IF
Avril 2010
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L'assurance Pass GRL en ligne garantit le paiement de vos loyers (inférieurs à 2 300 € TTC ), sans limite jusqu'au départ du locataire et sans franchise (hors dépôt de garantie).

Elle garantit également les détériorations immobilières : indemnisation des frais de remise en état du logement, avec un plafond de 7 700 € TTC par sinistre et par lot, avec une franchise absolue équivalente au dépôt de garantie conservé par le propriétaire.

L'assurance Pass GRL prend en charge la gestion du contentieux avec le locataire et les frais de justice. L'assurance Pass GRL est fiscalement déductible à 100 % de vos revenus fonciers.

ATTENTION : A partir de la signature du bail, vous disposez de 30 jours pour réaliser votre assurance GRL. Au dela de 30 jours après la signature du bail, il vous faudra attendre 6 mois pour pouvoir souscrire à nouveau à votre assurance GRL.

Cette info futée, nous a été communiquée par un Propriétaire bailleur.

Pour d'infos sur le site de Gérance Center

Rédact'IF
Octobre 2009
 
Un commentaire sur cet article

Il est généralement difficile de trouver un logement dans les grandes agglomérations, soit parce que les loyers sont trop élevés, soit parce que les garanties qu’offre le locataire sont insuffisantes pour donner confiance aux bailleurs. C’est dans ce cadre qu’est né, le 1er janvier 2009, la garantie des risques locatifs (GRL) qui fait suite au Loca-pass.

Cette mesure vise à redonner confiance à ceux qui sont en quête d'un logement, malgré une situation professionnelle difficile. La GRL concerne un public de locataires non éligibles au Loca-pass et s'applique pendant toute la durée du bail.

Plus précisément, la GRL permet aux bailleurs des locataires disposant de ressources modestes voire irrégulières, (comme les CDD, les intérimaires, les saisonniers, et surtout les étudiants) d'accéder à ce type d'assurance.

Concrètement, le locataire, quelle que soit sa situation professionnelle, signe un contrat de location avec le bailleur. Ce dernier est indemnisé en cas d'impayés pendant toute la durée du bail. Contrairement toutefois avec le Loca-pass, la garantie dans une situation d'impayés ne peut excéder 18 mois.

Le bailleur bénéficie ainsi d'un garant solvable en cas d'impayé, c’est-à-dire de l'Etat. De plus, il n'a plus à souscrire d'assurance visant à couvrir ce genre d'aléas puisque la GRL (comme le Loca-pass) est gratuite pour lui, comme pour le locataire bénéficiaire.

La GRL est également avantageuse pour le locataire car, dans l'éventualité d'un impayé, il n'est pas livré à lui-même. En effet, pendant cette période de difficulté, sa situation est examinée par des agents spécialisés afin de la régulariser et de mettre en place un suivi social en cas de difficultés sérieuses.

Rédac'IF
Sept 2009
 

Le logement en question doit être décent et garni du mobilier nécessaire pour la vie courante.

Il n’y a aucune législation spécifique au logement meublé sauf l’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique au locataire et le droit du locataire de demander au bailleur la mise en conformité du logement si c’est nécessaire. Pour le reste cette opération relève du droit commun du louage.

Le contrat de location :

On peut en trouver des modèles sur Internet mais il est possible de demander le conseil d’un notaire. On établira un exemplaire pour chaque partie.  Les parties sont libres de le rédiger selon leur volonté commune mais il doit comporter :

• Un bail d’une durée d’un an reconductible tacitement pour un an. (Pour un étudiant il peut être limité à 9 mois et n’est pas reconduit automatiquement),
• La date de prise d’effet,
• L’utilisation des lieux : logement – usage professionnel…etc,
• Le montant du loyer,
• La liste et le montant des charges pour le locataire,
• Le montant du dépôt de garantie éventuel,
• La preuve que le locataire a contracté une assurance contre les risques locatifs : incendie, vol…etc,
• Les clauses résolutoires précisant pour chaque partie les conditions de rupture du contrat.

Conseils pratiques :

Il est indispensable d’établir un inventaire complet des équipement du logement ainsi qu’un état des lieux.
Il n’est pas conseillé de sous équiper le logement par souci d’économie. Certains juges ont pu considérer comme indispensables à l’équipement  : la literie, la vaisselle, les ustensiles de cuisine…etc

Fiscalité :

La location d’un logement meublé est considéré comme une activité commerciale ; Sauf quelques cas particuliers elle est soumise à l’impôt.
Impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) mais aussi éventuellement d’autres impôts selon les cas : TVA – Contribution sur les revenus locatifs – Taxe professionnelle – Taxe sur les propriété bâties – Taxe d’habitation…etc 

IL EST IMPERATIF DE S’INFORMER : auprès des services fiscaux compétents avant de s’engager dans l’opération de location.

SOURCE : www.easydroit.fr

L’Observatoire des Loyers indique que 25 % des logements loués changent régulièrement de locataires. Ce qui signifie que 1/4 des bailleurs sont à la recherche d’un louer.

Infos du magazine « Mieux Vivre avec Votre Argent » n° 346 bis.
Sept 2010

Pour éviter les conflits entre le propriétaire et le locataire, il est vivement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location. Attention, ce document ne peut être signé n’importe quand : il est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi lors de la restitution des clés.

Cette formalité d'usage est très importante puisqu'à la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux permettra de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire.

Sachez que pendant le premier mois de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Ce document peut être dressé :

- soit par le propriétaire en présence du locataire ; on parle alors d'état des lieux « contradictoire » ; dans ce cas il est gratuit, mais si le propriétaire le sous-traite à un organisme spécialisé, il doit alors en prendre le coût à sa charge
- soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'huissier de justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais engendrés seront alors partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Attention, si le propriétaire n'a pas proposé d'état des lieux contradictoire, il doit prendre en charge la totalité du coût de l'état des lieux par huissier.

Sachez, finalement, que lorsqu’aucun état des lieux n'a été dressé, le locataire est alors présumé avoir reçu le local en bon état et doit donc le rendre dans le même état. Précisons que cette présomption ne vise que les réparations locatives et les dégradations imputables au locataire, et non les grosses réparations.

Rédac'IF
Août 2009

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